RenoWave

Energiasiirtymään liittyvässä RenoWave-hankkeessa on mukana organisaatioita seitsemästä Itämeren alueen maasta: Suomesta, Ruotsista, Latviasta, Liettuasta, Puolasta, Saksasta ja Virosta.

Hanke tavoittelee rakennusten energiatehokkuuden lisäämistä, sillä kolmasosa Euroopan unionin taloyhtiömuotoisista kiinteistöistä on yli 50-vuotiaita, mutta niistä remontoidaan vuosittain vain pieni määrä rakennuksia. Kunnostamispäätöstä hankaloittaa asunnonomistajien korkea määrä sekä puutteellinen tieto ajantasaisesta energialuokasta ja kunnostamisen mahdollisista hyödyistä.

Hankkeessa mukana olevat energia-alan toimijat analysoivat ja kehittävät alueidensa puutteellisia palveluita, laajentavat nykyisiä palveluita ja tarjoavat asuinkerrostalojen asunnonomistajille räätälöityä tukea energiatehokkaaseen kunnostukseen liittyen. Hankeosapuolten monipuolinen asiantuntijuus mahdollistaa kunnostamiseen liittyvien tukipalveluiden kehittämisen. Jo olemassa olevat verkostot ja asunnonomistajien foorumit ovat hankkeen keskiössä.

Yhteyshenkilöt: Matti Pylkkö, 040 759 6692, Tanja Nyholm, 040 703 3366

Itämeren alueella taloyhtiömuotoisten kiinteistöjen omistusmuodot ja vastuut vaihtelevat, mikä luo erilaisia haasteita ja tuen tarpeita

30.5.2023

Uutinen on tiivistelmä englanninkielisestä artikkelista: ”The ownership and responsibilities of the multi-apartment buildings in the BSR vary a lot, creating different challenges and need for support”. Alkuperäisen artikkelin on laatinut Marit Ragnarsson, RenoWave-projektipäällikkö, Taalainmaan lääninhallitus.

Energiatehokkuuden edistämiseksi Euroopan unioni (EU) on luonut lainsäädäntöä, johon kuuluvat Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi 2010/31/EU ja Energiatehokkuusdirektiivi 2012/27/EU. EU:ssa on paljon energiatehokkuuspotentiaalia taloyhtiömuotoisten kiinteistöjen rakennuskannassa. Rakennukset ovat suurin yksittäinen energiankuluttaja Euroopassa. Lämmitys, jäähdytys ja lämmin käyttövesi vievät yhteensä 80 % käyttämästämme energiasta. Näin ollen rakennusten osuus on noin 40 % EU:n energiankulutuksesta ja 36 % energiaan liittyvistä kasvihuonekaasupäästöistä.

Tällä hetkellä noin 35 % EU:n rakennuksista on yli 50-vuotiaita ja lähes 75 % rakennuskannasta ei ole energiatehokasta. Vain noin 1 % rakennuskannasta kunnostetaan vuosittain.

RenoWave-hanke (rahoittajana Interreg Baltic Sea Region 2021–2027) tähtää taloyhtiömuotoisten kiinteistöjen energiatehokkuustoimenpiteiden tukemiseen. Tällaisia kiinteistöjä ei yleensä hallinnoida yhtä asiantuntevasti kuin julkisten organisaatioiden tai yksityisten yritysten omistamia kiinteistöjä. Taloyhtiömuotoisista kiinteistöistä puuttuu yleensä tietoa energiatehokkuudesta, jota julkisilla ja yksityisillä organisaatioilla puolestaan on. Taloyhtiömuotoisilla kiinteistöillä on usein lainsäädäntöön perustuvat menettelytavat, joihin on eritelty asukkaita koskevat päätöksentekoon liittyvät säännöt ja vaiheet. RenoWave ottaa tämän haasteen huomioon kehittämällä taloyhtiömuotoisten kiinteistöjen tarpeisiin vastaavan keskitetyn palvelumallin (eng. One-Stop-Shop = OSS model).

Hanke on kartoittanut taloyhtiömuotoisia kiinteistöjä partnerimaissa ja tunnistanut yllättävän erilaisia tilanteita näiden kiinteistöjen omistajuuteen ja vastuisiin liittyen.

Hankkeen lähtökohtana oli, että hankekumppanien tilanne ja haasteet olisivat samankaltaiset. Tilannekartoituksessa on tullut kuitenkin esiin merkittäviä eroavaisuuksia, jotka tulee ottaa huomioon toimenpiteitä suunnitellessa.

Tilannekartoitus tehtiin partnereiden keräämien tietojen perusteella. Itämeren alueen rakennuksista ei ole löytynyt niiden kokonaistilannetta kuvaavaa raporttia. Yhteisen tilannekuvan muodostamista vaikeuttavat myös kielimuuri sekä maiden erilainen lainsäädäntö ja kiinteistökanta.

Keskeiset tulokset

Taloyhtiömuotoisten kiinteistöjen omistajuus

Kartoituksessa tunnistettiin kaksi ryhmää, joilla on melko samankaltaiset olosuhteet, mutta ryhmien väliset erot ovat merkittäviä.

Ensimmäiseen ryhmään kuuluvat Ruotsi, Suomi, Saksa ja Puola, joissa kaikissa on yksityisten yritysten, julkisorganisaatioiden ja taloyhtiöiden omistamia kiinteistöjä. Ruotsissa noin 40 % kiinteistöistä on taloyhtiömuotoisia, Suomessa niitä on 52 %, Saksassa 22 % ja Puolassa 80 %. Lisäksi näissä maissa on suuri määrä julkisesti omistettuja kiinteistöjä; Ruotsissa 30 %, Suomessa 38 % ja Puolassa 15 %. Saksassa suurin osa kiinteistöistä on yksityisomisteisia. Osa niistä on yksityishenkilöiden omistamia ja suurin osa yksityisten yritysten omistamia (75 %). Ruotsissa yksityisomisteisia kiinteistöjä on 30 %, Suomessa 10 % ja Puolassa 5 % rakennuksista. Julkis- ja yksityisomisteisten kiinteistöjen asunnot ovat vuokra-asuntoja.

Toiseen ryhmään kuuluvat Viro, Latvia ja Liettua, joissa on laaja määrä taloyhtiömuotoisia kiinteistöjä. Liettuassa 100 % kiinteistökannasta on taloyhtiömuotoisia, Virossa niitä on 97 % ja Latviassa 76 %. Latviassa 24 % rakennuksista on yksityis- ja julkisomisteisia.

Energiatehokkuuden tukeminen tulee suunnitella omistajuuteen sopivalla tavalla. Baltian maissa tuen tarve kohdistuu erityisesti taloyhtiömuotoisiin kiinteistöihin. Suurten yritysten tai julkisorganisaatioiden omistamat kiinteistöt ovat ammattitaitoisemmin ylläpidettyjä, ja ne tarvitsevat edistyksellisempää tukea. RenoWave-hanke keskittyy pääosin taloyhtiömuotoisiin kiinteistöihin, joilla on keskenään samakaltaista tuen tarvetta.

Taloyhtiömuotoisten kiinteistöjen lainsäädäntöön perustuva omistusmuoto

Taloyhtiömuotoisten kiinteistöjen lakiin perustuva omistusmuoto vaihtelee Itämeren alueen maissa. Maissa on tunnistettavissa kolme keskeistä omistusmuotoa, joiden välillä on kuitenkin merkittäviä eroavaisuuksia.

1. Asumisoikeusasunnoissa kiinteistö on taloyhtiön omistama. Taloyhtiön jäsenillä on oikeus asua asuntoa korvausta vastaan. Asukkaat eivät virallisesti omista asuntoa, mutta he ostavat asumisoikeuden yhtiön omistamaan asuntoon.

2. Osuuskunnassa taloyhtiö omistaa kiinteistön, mutta taloyhtiön jäsenet vuokraavat asuntojaan taloyhtiöltä.

3. Asunto-osakeyhtiössä asukas omistaa asuntonsa. Taloyhtiö omistaa yhteiset tilat, huolehtii niistä ja asettaa yhteisiä tiloja koskevat säännöt. Asukkaat ovat taloyhtiön jäseniä. On myös olemassa asunto-osakeyhtiöitä, joilla ei ole yhteisille tiloille taloyhtiötä. Tällöin asunnonomistajat jakavat yhteisten tilojen omistajuuden. Säännöt ja vastuut perustuvat lakiin, ja yhteinen päätöksenteko on demokraattisten periaatteiden mukaista.

Ruotsissa noin 98 % taloyhtiömuotoisista kiinteistöistä on asumisoikeusasuntoja, mutta Suomessa se on harvinaista. Sen sijaan Suomessa 95 % taloyhtiömuotoisista kiinteistöistä on taloyhtiön osakehuoneistoja. Osakkaiden ja taloyhtiön vastuualueet on kuvattu vastuunjakotaulukossa. Taulukko määrittää, kuka on vastuussa tietyistä alueista, kuten sisä- tai ulkoikkunoista ja sisä- tai ulkotilan lattioista. Taloyhtiö on aina vastuussa yhteisistä tiloista.

Puolassa noin 40 % kiinteistöistä on yhdistysten omistamia, 5 % osuuskunnan omistamia ja 55 % asunto-osakeyhtiöiden omistamia. Saksassa ja Baltian maissa 100 % kiinteistöistä on asunto-osakeyhtiöitä. Näin ollen partnerimaissa on suuria eroja päätöksenteon ja muiden käytänteiden, kuten investointien kustantajan sekä yhteisiin tiloihin liittyvän vastuunjaon, välillä.

Päätöksenteko taloyhtiömuotoisissa kiinteistöissä

Kiinteistöjen omistusmuotojen eroavaisuuksien vuoksi myös energiainvestointeihin liittyvä päätöksenteko vaihtelee Itämeren maissa. Suomessa, Saksassa, Virossa, Latviassa ja Liettuassa lähes kaikki investointeihin liittyvät päätökset tulee tehdä yhdessä asunnonomistajien kesken, mutta usein riittää, että enemmistö asukkaista hyväksyy päätöksen. Päätöksiä tehdään taloyhtiökokouksessa äänestämällä, mutta taloyhtiö (=käytännössä taloyhtiön hallitus) voi tehdä myös omia päätöksiään sovittujen taloudellisten rajojen sisällä. Suomessa ja Puolassa taloyhtiöillä on lähes aina käytössään isännöitsijä, joka voi tehdä pieniä toimenpide- tai hankintapäätöksiä yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa. Kaikki suuret päätökset tehdään yhteisissä vuosittaisissa kokouksissa, jotka voidaan tarvittaessa kutsua kokoon ajankohdasta riippumatta, mikäli päätöksenteko on kiireellinen.

Ruotsissa taloyhtiön hallitus voi tehdä kaikki investointipäätökset, mutta suuremmista päätöksistä päätetään usein yleiskokouksessa, mikä helpottaa päätöksentekoprosessia.

Energiainvestointien osapuolet

Omistusmuodon ja päätöksentekoprosessien erojen vuoksi investointisopimuksiin liittyvät käytänteet vaihtelevat huomattavasti Itämeren alueen maiden välillä. Taloyhtiömuotoisten kiinteistöjen osalta investointiin liittyvän sopimuksen voi allekirjoittaa isännöitsijä ja/tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja. Toteutetun investoinnin laskutus ja maksaminen on yksinkertaisinta toteuttaa taloyhtiöissä rahoitusvastikkeen kautta, jolloin jokainen taloyhtiön osakas maksaa asuntonsa koon mukaisesti jyvitetyn osuuden joko kerralla tai sovitun lyhennysaikataulun mukaisesti. Jos kaikille kiinteistön asukkaille tulee lähettää erillinen lasku, on investointien toteuttaminen haastavampaa. Kaikissa tilanteissa investoinnin keskeisten osapuolten (taloyhtiö, isännöitsijä, investoinnin toteuttaja ja rahoitusyhtiö) tulee toimia tiiviissä yhteistyössä ja ylläpitää aktiivista seurantaa ja keskusteluyhteyttä, jotta investointi toteutuu parhaalla mahdollisella tavalla.

Ammatilliset ja kansalliset tukisidosryhmät

Ammatillisen tuen osalta on syytä analysoida sitä, kenellä on tietoa energiatehokkuuden hallinnasta taloyhtiöomisteisissa kiinteistöissä. Tilannekartoitus toi esiin myös tähän liittyviä eroavaisuuksia partnerimaissa. Suomessa lähes kaikilla kiinteistöillä on käytössään isännöitsijä, jolla on joko itsellään riittävää ammatillista osaamista energiatehokkuudesta tai käytettävissään kattava energiatehokkuusasiantuntijoiden verkosto. Muissa maissa isännöitsijää vastaava asiantuntija nimitetään tarpeen mukaan, mutta osa kiinteistöistä palkkaa ulkoisen asiantuntijan pidempiaikaisesti käyttöönsä. Asiantuntijoiden osallistuminen kiinteistöjen hallintaan on merkittävää tulosten kannalta.

Kaikissa Itämeren alueen maissa, paitsi Liettuassa, on kansallisia yhdistyksiä (asunto-osuuskuntia) taloyhtiöomisteisia kiinteistöjä varten. Nämä voivat tarjota maasta riippuen hyvinkin paljon energiatehokkuuteen liittyviä palveluita ja lisätietoja.

Lämmitys- ja sähkökustannukset

Hankkeessa on tarkasteltu ja verrattu taloyhtiöomisteisten kiinteistöjen lämmitys- ja sähkökuluihin liittyviä käytänteitä. Kaikissa maissa asunnonomistaja tai -käyttäjä solmii itse sähkösopimuksen. Käytännössä tämä toimii taloudellisena kannustimena sähkön säästämiseksi. Jotta aurinkosähköjärjestelmiin investoimisen houkuttelevuutta voitaisiin edistää, kannattaa aurinkosähköä tuottaa ensisijaisesti omaan käyttöön. Kannattavuuden kannalta on olennaista, että tuotanto ja kulutus osuvat mahdollisimman hyvin samaan aikaan. Yleisintä on aiemmin ollut, että taloyhtiö omistaa ja ohjaa järjestelmää ja hyödyntää tuotannon kiinteistösähkön kulutuksessa. Kiinteistösähköä on esimerkiksi hissien, ilmastoinnin, yhteisten tilojen valaistuksen, keskuslämmitysjärjestelmän ja taloyhtiösaunan käyttämä sähkö. Jatkossa aurinkosähköä jyvitetään yhä useammin myös asukkaiden käyttöön aurinkosähkön hyvityslaskennalla.

Lämmityskulujen maksukäytänteet vaihtelevat partnerimaiden välillä. Lämmityksen osalta on haastavampaa asettaa taloudellisia kannustimia, sillä harvoissa asunnoissa maksetaan lämmityskuluista suoraan käytön mukaisesti. Sen sijaan maksu on jyvitetty suoraan yhtiövastikkeeseen asunnon neliömäärän perusteella. Asunnonomistajien ja -käyttäjien yksityisten sopimusten sekä maksujen kohdalla kannustimet eivät ole yhtä selkeitä.

Keskeisten tulosten yhteenveto

Tutkimus ja vertailuanalyysi osoittavat yllättävän suuren eron taloyhtiömuotoisten kiinteistöjen energiatehokkuuden lähtötilanteessa. Ruotsissa, Suomessa, Saksassa ja Puolassa on keskenään samankaltainen tilanne, ja olosuhteet energiainvestointien toteuttamiseen ovat hyvät. Baltian maissa, joissa ei ole julkisorganisaatioiden tai yksityisten yritysten omistamia taloyhtiömuotoisia rakennuksia, ei ole suurempia rakennustenomistajia, jotka toimisivat suunnannäyttäjinä investointien sekä energiatehokkuuden palveluiden edistämiselle. Liettualla ja Latvialla on erityisenä haasteena se, että niissä on taloyhtiömuotoisia kiinteistöjä, joilla ei ole toimintaa organisoivia tai kiinteistöistä vastuuta ottavia yhdistyksiä.

1.1.2023 - 31.12.2025

Lappeenrannan kaupunki yhdessä 10 projektikumppanin kanssa

Interreg Baltic Sea Region